Di bawah ini adalah melihat dua aspek berbeda dari keuntungan dan kerugian modal asosiasi yang harus dihadapi perusahaan kami dengan musim pajak ini. Konsepnya menarik terutama karena jawaban pajak mereka sangat berbeda dari apa yang diharapkan klien asosiasi kami. Juga, klien kami harus mengerjakan beberapa pekerjaan rumah sebelum kami dapat menentukan jawabannya.
Pernahkah Anda kehilangan uang untuk sebuah investasi ketika pasar bergerak melawan Anda? Kerugian investasi – tidak ada yang menginginkannya. Tetapi ketika ini terjadi baru-baru ini pada beberapa asosiasi, mereka memberi Pajak Bisnis Rumah tahu kami bahwa setidaknya mereka dapat mengurangi kerugian itu – bukan? Salah! Aturan untuk keuntungan dan kerugian modal untuk asosiasi berbeda dari yang berlaku untuk individu.
Pada topik yang sedikit berbeda, mudah untuk berpikir bahwa ini benar-benar pertanyaan sederhana ketika asosiasi Anda memperoleh keuntungan modal dari penjualan properti – tetapi itu hanya jika Anda mengetahui jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini:
- Siapa sebenarnya pembayar pajak?
- Apa dasar pajak dalam properti yang dijual? (Ini mungkin akan mengejutkan Anda.)
- Apakah ini penjualan lengkap atau sebagian? (Tidak melihat yang datang, kan?)
- Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?
Kami telah bekerja dengan beberapa asosiasi tahun ini yang telah mengalami kerugian modal pada kegiatan investasi mereka. Dalam setiap kasus, asosiasi telah berinvestasi dalam kendaraan investasi yang sensitif terhadap suku bunga, khususnya obligasi treasury AS. Suku bunga obligasi treasury berada pada titik terendah dalam jasa konsultan pajak beberapa tahun terakhir, tetapi baru-baru ini mengalami beberapa kenaikan suku bunga (persentase) yang signifikan. Ketika ini menyebabkan nilai obligasi berbunga rendah yang ada anjlok, asosiasi ini panik dan menjual obligasi untuk menghindari kerugian lebih lanjut. Dengan demikian, mereka mengalami kerugian modal.
Kerugian modal adalah masalah yang signifikan bagi asosiasi, karena mereka tidak diperlakukan seperti bentuk pendapatan atau beban lainnya. Untuk korporasi, aturannya adalah bahwa kerugian modal tidak dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan reguler lainnya, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal lainnya. Artinya, Asosiasi dengan kerugian modal $10.000 dari aktivitas investasi umumnya tidak dapat menggunakan kerugian ini untuk pengembalian pajaknya. Kerugian harus dibawa kembali tiga tahun dan dapat dibawa ke depan untuk jangka waktu lima tahun, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal masa lalu atau masa depan. Untuk sebagian besar asosiasi, ini berarti hilang selamanya.
Pindah ke keuntungan modal, asosiasi lain baru-baru ini mengajukan pertanyaan mengenai keuntungan modal yang signifikan dari penjualan properti area umum. Pendapat mereka tentang masalah ini adalah karena mereka konsultan pajak surabaya menganggap diri mereka sebagai organisasi nirlaba, mereka tidak perlu membayar pajak apa pun atas keuntungan yang dihasilkan dari penjualan properti ini. Mereka juga menganggap itu masalah sederhana sehingga bendahara asosiasi tidak menunjukkan keuntungan apa pun pada formulir pengembalian pajak 1120-H. Bagi asosiasi ini, pajak selalu menjadi hal yang sederhana sehingga mereka selalu menyiapkan SPT sendiri. Tahun ini, karena mereka mengadakan penjualan properti area umum ini, mereka pikir setidaknya mereka harus mengajukan pertanyaan. Namun, segera setelah kami mulai mengajukan pertanyaan kepada mereka tentang keuntungan tersebut, mereka menyadari bahwa mereka berada di atas kepala mereka dalam hal ini.
Sebelum sebuah asosiasi dapat dengan tepat mencerminkan keuntungan modal atas pengembalian pajaknya, dewan direksinya perlu mengetahui jawaban atas pertanyaan-pertanyaan berikut:
- Siapa sebenarnya pembayar pajak?
- Apa dasar pajak dalam properti yang dijual?
- Apakah ini penjualan lengkap atau sebagian?
- Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?
Siapa pembayar pajaknya? Meskipun itu mungkin tampak seperti pertanyaan bodoh dengan jawaban yang jelas, sungguh menakjubkan betapa banyak orang tidak dapat menjawab pertanyaan itu. Jika Asosiasi adalah pengembangan terencana yang memegang hak atas properti area umum dan menjual sebidang properti yang dimilikinya, maka jawabannya sederhana: Asosiasi adalah pembayar pajak. Namun, jika Asosiasi adalah asosiasi kondominium, yang umumnya tidak memegang hak milik bersama, maka itu menjadi pertanyaan yang lebih kompleks.
Jika ditentukan bahwa Asosiasi adalah pemegang hak properti, maka Asosiasi adalah pembayar pajak.
Namun, dalam keadaan yang lebih umum di mana Asosiasi hanya bertindak sebagai agen bagi anggota Asosiasi, maka anggota Asosiasi adalah pembayar pajak, bukan Asosiasi. Jika Anda telah menentukan bahwa anggota asosiasi kondominium sebenarnya adalah pemegang hak atas properti tersebut, Anda kemudian diarahkan ke pertanyaan dua, tiga, dan empat lainnya di atas.
Dasar Pajak. Dengan asumsi Perkumpulan adalah suatu pengembangan yang direncanakan, atau perhimpunan rumah susun yang ditentukan bahwa Perkumpulan itu sendiri adalah pemegang hak pencatatan, maka ini merupakan transaksi kena pajak yang harus diakui dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Perkumpulan. Itu membuat basis pajak menjadi sangat penting. Secara umum hanya ada tiga kemungkinan untuk menentukan basis pajak:
- Jika Asosiasi membeli properti yang kemudian dijualnya, dasar pajaknya adalah harga pembelian ditambah peningkatan modal berikutnya yang dilakukan pada properti tersebut.
- Jika pengembang mengalihkan properti ke Asosiasi sementara masih mempertahankan setidaknya 80% kontrol Asosiasi, maka Asosiasi memiliki dasar yang sama di properti ini seperti yang ada di tangan pengembang, dengan asumsi bahwa pengembang tidak mengambil pengurangan untuk properti ini pada pengembalian pajak pengembang. Dan itu umumnya merupakan fakta yang tidak dapat diketahui, khususnya 20 tahun ke depan.
- Jika pengembang mengalihkan properti ke Asosiasi pada suatu titik waktu di mana pengembang tidak lagi mempertahankan setidaknya 80% kendali Asosiasi, itu umumnya dianggap sebagai kontribusi modal dan tidak akan ada basis pajak di properti tersebut.
Untuk asosiasi kondominium yang tidak memiliki hak atas properti yang dijual, anggotanya adalah pembayar pajak, jadi penjualan ini TIDAK dilaporkan dalam SPT Asosiasi. Karena Asosiasi bertindak sebagai agen bagi anggota dalam memfasilitasi penjualan, bagaimanapun, Asosiasi memiliki kewajiban untuk mengungkapkan kepada anggotanya informasi yang mungkin perlu MEREKA laporkan. Setiap anggota-pemilik akan memiliki dasar pajak yang berbeda. Asosiasi tidak akan pernah tahu informasi ini.
Penjualan lengkap atau sebagian. Jika penjualan sebidang tanah bersama tidak sepenuhnya menghentikan kepentingan anggota dalam Asosiasi, maka itu adalah penjualan sebagian. Dalam hal penjualan sebagian, aturannya adalah bahwa setiap hasil bersih yang diterima dari penjualan pertama-tama dikurangi dasar pajaknya, kemudian diakui sebagai keuntungan modal sejauh hasil penjualan melebihi dasar pajak (Peraturan Pendapatan 81-152). Asosiasi umumnya harus dapat menentukan apakah transaksi tersebut merupakan penjualan lengkap atau sebagian karena hal itu mempengaruhi anggota.
Apa yang Anda lakukan dengan uang itu? Ini menjadi pertanyaan kritis ketika ada penjualan sebagian, karena asumsi utama adalah bahwa hasil penjualan akan mewakili pengurangan anggota. Akan tetapi, bukan hal yang aneh bagi Asosiasi untuk mempertahankan hasilnya baik untuk menopang anggaran operasional atau diterapkan pada proyek-proyek cadangan modal tertentu. Perlakuan pajak untuk anggota perorangan tergantung pada bagaimana Asosiasi menggunakan uang itu. Secara umum ada tiga kemungkinan penggunaan hasil penjualan:
Hasil dibagikan secara proporsional kepada anggota.
Hasil disimpan oleh Asosiasi untuk digunakan dalam anggaran operasional.
Hasil disimpan oleh Asosiasi untuk digunakan untuk proyek-proyek cadangan modal.
Jika uang itu dikembalikan kepada para anggota atau dipegang oleh Asosiasi dan digunakan untuk tujuan anggaran operasional, maka sejauh itu para anggota akan mendapat pengurangan pajak atas bagian mereka yang dapat dibagikan, bahkan jika mereka tidak menerima uang itu.
Jika sebaliknya uang itu disimpan oleh Asosiasi untuk proyek cadangan modal, ini merupakan peningkatan basis pajak untuk setiap anggota individu. Artinya, jika jumlah penuh digunakan untuk proyek-proyek cadangan modal, tidak ada dampak pajak bersih kepada masing-masing anggota, karena hasil penjualan yang mengurangi basis diimbangi dengan kontribusi cadangan yang meningkatkan basis pajak.
Pemberitahuan kepada anggota.Jika Asosiasi adalah pembayar pajak, tidak perlu ada pengungkapan kepada anggota. Tetapi jika Asosiasi adalah proyek rumah susun yang tidak memiliki hak milik dan tidak melaporkan penjualannya, maka Asosiasi memiliki kewajiban untuk memberitahukan dan mengungkapkan kepada anggota, tidak peduli bagaimana hasilnya digunakan. Sebuah kata peringatan: Asosiasi tidak boleh berada dalam bisnis pemberian nasihat pajak kepada anggotanya. Rekomendasi standar kami dalam hal ini adalah Asosiasi harus memberi tahu anggotanya secara tertulis bahwa penjualan telah terjadi, mengungkapkan hasil kotor yang diterima, dan menginformasikan bagaimana hasil tersebut digunakan. Dalam situasi klien kami, karena kami umumnya terlibat sebagai penasihat pajak pada saat ini, kami menyarankan agar pemberitahuan kepada anggota juga menyatakan bahwa Asosiasi’ Akuntan percaya bahwa ini adalah peristiwa kena pajak yang mungkin terjadi untuk setiap anggota, dan bahwa mereka harus menghubungi penasihat pajak mereka sendiri untuk menentukan perlakuan pajak yang tepat. Pemberitahuan tersebut dapat menjelaskan masalah dasar di atas.
Seperti yang Anda lihat, apa yang tampak seperti pertanyaan kecil yang sangat sederhana mengenai penjualan properti, pada kenyataannya, adalah masalah pajak yang sangat kompleks yang umumnya memerlukan profesional pajak berpengalaman untuk meninjau dan memahami kemungkinan dampak pajaknya terhadap Asosiasi. Ini umumnya bukan jenis masalah yang harus ditangani sendiri oleh bendahara dewan yang mengajukan pengembalian pajak atas nama Asosiasi.
